Droit des locataires et propriétaires : zoom sur les dernières évolutions

Le droit des locataires et des propriétaires est en perpétuelle évolution, afin de s’adapter aux nouvelles réalités du marché immobilier et aux besoins des parties prenantes. Cet article vous propose un tour d’horizon des dernières évolutions majeures dans ce domaine, qui concernent tant les rapports entre bailleurs et locataires que les obligations respectives de chacun.

Renforcement de la protection des locataires

Les législateurs ont récemment pris plusieurs mesures visant à renforcer la protection des locataires, notamment en matière de congés et de loyers. Parmi ces évolutions, on peut citer :

• La loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), promulguée en novembre 2018, qui a notamment pour objectif d’améliorer l’accès au logement pour tous. Cette loi a introduit plusieurs dispositions favorables aux locataires, telles que l’encadrement des loyers dans certaines zones tendues ou encore la possibilité pour les communes d’imposer une taxe sur les logements vacants.
• L’ordonnance du 30 octobre 2019 relative à l’évolution de la réglementation applicable aux contrats de location de logement à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale. Cette ordonnance a simplifié et harmonisé le régime juridique applicable aux baux d’habitation, en clarifiant notamment certaines dispositions relatives au congé pour vente ou reprise. Elle a également renforcé l’obligation d’information du locataire sur l’état du logement et les travaux réalisés par le bailleur.

Responsabilité accrue des propriétaires

Les propriétaires sont également tenus de respecter certaines obligations légales de plus en plus strictes. Parmi les évolutions récentes, on peut notamment mentionner :

• La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) de 2014, qui a instauré une obligation pour les propriétaires de mettre à disposition du locataire un logement décent, c’est-à-dire respectant un certain nombre de critères liés à la sécurité, la salubrité et la performance énergétique. En cas de manquement à cette obligation, le propriétaire peut être contraint de réaliser des travaux ou de verser des indemnités au locataire.
• L’ordonnance du 30 octobre 2019 précitée, qui a renforcé l’obligation d’information du locataire sur l’état du logement et les travaux réalisés par le bailleur. Le non-respect de cette obligation peut entraîner la nullité du contrat de location ou donner lieu à des dommages-intérêts au profit du locataire.

Évolution des contrats de location

Les contrats de location ont également connu certaines évolutions importantes ces dernières années, notamment en ce qui concerne :

• La durée des baux : depuis la loi ALUR, les baux de location à usage d’habitation principale sont systématiquement conclus pour une durée minimale de trois ans, sauf exceptions prévues par la loi (logements meublés, baux étudiants, etc.).
• La répartition des charges locatives : la loi ALUR a également modifié les règles de répartition des charges entre bailleur et locataire, en instaurant notamment un mécanisme de régularisation annuelle des charges et en précisant les modalités de récupération des charges par le bailleur.
• Les conditions de résiliation du bail : l’ordonnance du 30 octobre 2019 a clarifié certaines dispositions relatives au congé pour vente ou reprise, en précisant notamment les conditions dans lesquelles le locataire peut refuser le congé et les conséquences d’un refus abusif.

Focus sur le dispositif d’encadrement des loyers

L’une des mesures phares de la loi ELAN concerne l’encadrement des loyers dans certaines zones tendues. Ce dispositif vise à limiter la hausse des loyers dans ces zones en fixant un plafond au montant du loyer applicable lors de la mise en location ou du renouvellement du bail. Les propriétaires sont tenus de respecter ces plafonds sous peine de sanctions pouvant aller jusqu’à une amende administrative.

Pour déterminer si votre logement est concerné par l’encadrement des loyers, vous pouvez consulter les arrêtés préfectoraux applicables dans votre commune ou utiliser les outils mis à disposition par les pouvoirs publics, tels que les observatoires locaux des loyers.

Conclusion

Les dernières évolutions du droit des locataires et des propriétaires témoignent d’une volonté des pouvoirs publics de mieux encadrer les relations entre bailleurs et locataires et de renforcer la protection des parties prenantes. Il est essentiel pour les propriétaires comme pour les locataires de se tenir informés de ces évolutions et de veiller au respect des obligations légales qui leur incombent. En cas de litige ou de difficulté, n’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour vous assister et vous conseiller dans vos démarches.